La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 13662/2026 (in continuità con la precedente ordinanza n. 11443/2023), conferma un orientamento giurisprudenziale particolarmente favorevole al contribuente in materia di obblighi dichiarativi IMU relativi alle aree edificabili.
Secondo la Suprema Corte, infatti, non sussiste un autonomo obbligo dichiarativo nel caso di semplice variazione del valore venale dell’area edificabile, trattandosi di un elemento che il Comune è normalmente in grado di conoscere direttamente attraverso gli strumenti urbanistici, il mercato immobiliare e le proprie delibere sui valori medi.
L’orientamento si inserisce nel solco già tracciato dalla sentenza n. 26921/2025, con cui la Cassazione aveva affrontato il tema del terreno agricolo divenuto edificabile per effetto dello strumento urbanistico generale adottato dal Comune. In tale pronuncia, la Suprema Corte ha affermato che l’obbligo dichiarativo ICI/IMU non sussiste quando la variazione della natura del terreno deriva direttamente da atti urbanistici adottati dall’ente impositore e quindi già conosciuti dall’amministrazione comunale.
La Corte valorizza così il principio di collaborazione e buona fede tra contribuente e amministrazione finanziaria, ritenendo che non possano essere richiesti adempimenti dichiarativi aventi ad oggetto informazioni già nella disponibilità del Comune.
Tale impostazione si pone in contrasto con quanto previsto dalle istruzioni ministeriali per la compilazione della dichiarazione IMU, che adottano un approccio più prudenziale. Le istruzioni, infatti, stabiliscono che, per le aree edificabili, il contribuente è tenuto a dichiarare il valore venale dell’area fabbricabile e le eventuali successive variazioni intervenute, nonché i casi in cui intenda discostarsi dai valori orientativi eventualmente deliberati dal Comune, trattandosi di informazioni non desumibili dalla banca dati catastale.
La posizione assunta dalla Cassazione solleva dunque alcune perplessità sul piano interpretativo. Affermare che il valore di mercato correttamente attribuibile alle aree edificabili sia un elemento sostanzialmente già conoscibile dal solo Comune appare infatti una conclusione discutibile.
Innanzitutto, la determinazione del valore venale esula dalla potestà normativa degli enti locali, trattandosi di un elemento costitutivo della fattispecie imponibile dell’imposta ai sensi dell’articolo 52 del D. Lgs. 446/1997. Nel caso dell’IMU sulle aree edificabili, la legge stabilisce che la base imponibile è il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione. I valori deliberati dai Comuni hanno quindi natura meramente orientativa e non vincolante, né possono sostituirsi alla concreta valutazione del bene.
Inoltre, il valore delle aree edificabili è il risultato di stime che, per loro natura, sono influenzate anche da caratteristiche specifiche del singolo lotto — quali conformazione, accessibilità, vincoli, costi di urbanizzazione, condizioni geologiche o concrete possibilità edificatorie — elementi che spesso il proprietario è in grado di conoscere e ponderare meglio dell’ente locale stesso.
Proprio per questo motivo, escludere in via generalizzata l’obbligo dichiarativo rischia di depotenziare uno strumento informativo fondamentale per l’attività accertativa degli uffici tributi dei Comuni, soprattutto nei casi in cui il contribuente attribuisca all’area un valore significativamente inferiore rispetto ai parametri ordinari di mercato.
Per i Comuni, la questione rileva sia sul piano sanzionatorio (omesso versamento anziché omessa dichiarazione) sia su quello dei termini di accertamento, che risultano più brevi nel caso di omesso versamento. L’orientamento giurisprudenziale più recente riduce infatti gli spazi per contestare omissioni dichiarative relative alle aree edificabili, rendendo più complessa e incerta l’attività degli uffici tributi.
