La Corte di cassazione, con la sentenza n. 26921 del 7 ottobre 2025, modifica il proprio orientamento in tema di obbligo dichiarativo ICI/IMU nei casi di trasformazione del terreno da agricolo a edificabile.
La Corte afferma il seguente principio di diritto:
«L’obbligo dichiarativo relativo alla variazione degli elementi rilevanti ai fini dell’imposizione – previsto dall’art. 10, comma 4, del d.lgs. 504/1992 (ICI) e, per l’IMU, dall’art. 13, comma 12-ter, del d.l. 201/2011, nonché dall’art. 1, comma 769, della l. 160/2019 – non sussiste quando la variazione consiste nella sopravvenuta trasformazione di un terreno agricolo in area edificabile mediante lo strumento urbanistico generale adottato dall’ente impositore».
La decisione rappresenta un’evoluzione della giurisprudenza di legittimità, che continua a valorizzare il principio di leale collaborazione e di buona fede sancito dall’art. 10, comma 1, dello Statuto del contribuente (l. 212/2000). Secondo la Corte, quando gli elementi necessari per l’imposizione sono già conosciuti o conoscibili dal Comune, l’omessa dichiarazione IMU da parte del contribuente non assume rilievo.
Conseguentemente, per i terreni divenuti edificabili in forza di variante urbanistica, l’ente impositore può richiedere il pagamento dell’IMU per le annualità pregresse a debito (nei limiti della decadenza). Infatti, gli atti urbanistici comunali – quali PRG, PGT e relative delibere – sono soggetti a forme di pubblicità legale che, per la loro natura generale e normativa, si presumono conoscibili dai contribuenti e integrano essi stessi il presupposto impositivo.
Resta tuttavia critico un aspetto non adeguatamente considerato nella sentenza: nel passaggio da terreno agricolo ad area edificabile, la dichiarazione IMU non serve solo a comunicare la variazione del presupposto oggettivo, ma anche a individuare la base imponibile, elemento decisivo per valutare eventuali violazioni. L’IMU è infatti un tributo in autoliquidazione: la trasformazione urbanistica comporta il passaggio da un valore definito catastalmente (terreno agricolo) a un valore venale, che non è determinato nel procedimento urbanistico né può essere identificato automaticamente con il valore fissato dalla delibera comunale sulle aree edificabili.
Alla luce dei principi richiamati dalla Corte, l’eventuale violazione del contribuente dovrebbe dunque essere valutata principalmente come violazione sul versamento (omesso o parziale), piuttosto che come omissione o infedeltà dichiarativa.
Per ragioni di prudenza operativa, è pertanto consigliabile che, in caso di presunto omesso o insufficiente versamento IMU su aree edificabili, il Comune proceda mediante preventiva comunicazione dello schema di atto ai sensi dell’art. 6-bis della l. 212/2000, prima dell’emissione dell’atto impositivo definitivo, fermo restando il rispetto dei termini di decadenza applicabili alle violazioni di omesso o parziale versamento.
