Con la sentenza 3250 del 20 luglio 2021 la Commissione Tributaria Provinciale di Milano in tema di IMU su un’area edificabile ha affermato che la fusione catastale del terreno definito pertinenza del fabbricato principale non è rilevante ai fini dell’esclusione dal pagamento dell’imposta, in quanto permane la potenzialità volumetrica residua e il conseguente valore autonomo di mercato, dato che il terreno può essere frazionato dal fabbricato in qualsiasi momento.
La questione nasce a seguito della notifica ad una società di avvisi di accertamento IMU per le annualità 2013 e 2014 su un terreno facente parte della maggiore consistenza di un deposito censito come fabbricato in categoria D/7, per il quale l’IMU è stata regolarmente versata. Gli avvisi di accertamento notificati avevano per oggetto solo il terreno in quanto dal 1° gennaio 2013 il Comune ha mutato la destinazione urbanistica in ragione dell’adozione del nuovo strumento urbanistico che inquadrava il predetto fondo come area edificabile.
Come chiarito dalla CTP “Per l’effetto dell’attribuzione del diritto edificatorio sulla superficie lorda di pavimento di mq 6.423,45, il terreno de quo assurgeva ad “area edificabile” ai fini fiscali e ciò consentiva all’Ente locale di chiedere la maggiore imposta”. Ne deriva che ai fini dell’esclusione, il contribuente avrebbe dovuto dimostrare il sopravvenire di elementi oggettivi e persistenti che annullassero la possibilità di edificare sull’area.
Secondo la Cassazione infatti, con la sentenza n. 27573 del 30/10/2018 “l’accertamento dell’esistenza del vincolo pertinenziale, postula anche quello dell’esistenza dell’ulteriore requisito della non suscettibilità del bene costituente pertinenza di una diversa destinazione senza una radicale trasformazione: altrimenti sarebbe agevole per il proprietario di un immobile godere dell’esenzione attraverso una destinazione pertinenziale rispetto ad un fabbricato pur se detta destinazione possa facilmente cessare, senza una radicale trasformazione dell’immobile stesso”.
Ne consegue che nel caso esaminato dalla CTP, la sola presenza di segni grafici di collegamento tra i relativi mappali, non è rilevante sul piano probatorio, ai fini della verifica della sussistenza del nesso di pertinenzialità. La pertinenzialità del terreno al fabbricato deve essere «di fatto», nel senso che deve sussistere una destinazione effettiva e concreta della cosa posta in essere dal suo proprietario, verificabile caso per caso, previa specifica menzione nella dichiarazione da parte del contribuente.
Come definito dall’art.1 comma 741 lett. a) della Legge 160/2019 “per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente; (…)”, ne deriva che se il fabbricato e area sono accatastati insieme e l’area è pertinenziale ai fini urbanistici va considerato solo il fabbricato ai fini IMU.
Il nodo della questione ruota pertanto intorno al concetto di pertinenza, trattato in numerose pronunce dalla Cassazione.
Secondo la consolidata giurisprudenza, (Cassazione sent. n. 20506 del 12/10/2016, n. 1390 del 26/01/2016, n. 18470 del 21/09/2016), per definire un terreno come pertinenza del fabbricato e considerarlo di conseguenza esente ai fini IMU, l’area pertinenziale deve avere un effettivo asservimento all’immobile principale, inoltre è irrilevante il regime di edificabilità attribuito dallo strumento urbanistico all’area pertinenziale, così come è irrilevante il frazionamento dell’area posta a servizio di un edificio.
Quanto al primo requisito è necessario che ricorrano i presupposti oggettivi e soggettivi di cui all’art. 817 c.c. secondo il quale “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”. In merito all’irrilevanza del regime di edificabilità attribuito dallo strumento urbanistico all’area pertinenziale, la giurisprudenza afferma che ove ricorrano i presupposti oggettivi e soggettivi di cui all’art. 817 c.c., è esclusa l’autonoma tassabilità di area pertinenziale ad un fabbricato, restando irrilevante il regime di edificabilità attribuito dallo strumento urbanistico all’area pertinenziale. Infine, quanto all’irrilevanza del frazionamento dell’area posta a servizio di un edificio, la giurisprudenza maggioritaria fonda l’attribuzione della qualità di pertinenza oltre che sulla destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un’altra in applicazione dell’art. 817 c.c., anche sulla volontà del proprietario del fondo di dar vita ad un vincolo di accessorietà durevole, con la conseguente mancata rilevanza della graffatura catastale, che ha esclusivo rilievo formale.
Come si evince dai principi enunciati dalla giurisprudenza, il confine tra un’area pertinenziale effettiva (esente) e un’area fabbricabile pertinenziale non è definito in modo esplicito dalla normativa, ma si basa su elementi da determinare nel corso della valutazione: il Comune dovrà quindi analizzare attentamente la specifica situazione prima di ritenere tassabile un’area su cui residua potenzialità edificatoria.
